خبرطلایی؛ آیا می‌دانید بزرگترین مجتمع تجاری و اداری خاورمیانه (شاید هم کل جهان) همین بیخ گوش ما در حال ساخت است؟

اهالی منطقه ۲۲ پایتخت احتمالا تا حالا متوجه شده‌اند که در ضلع جنوبی بزرگراه شهید همت سنگ بنای پروژه غول پیکری گذاشته شده که زیربنای کل آن یک میلیون و ۷۰۰ هزار متر مربع است. البته این عدد مساحت کل پروژه است و بخش تجاری آن حدود ۱۸۶ هزار متر مربع خواهد بود. یعنی ۱۰ برابر بزرگتر از مراکز تجاری سام سنتر و مدرن الهیه و تقریبا دو برابر کل زیر بنای پاساژ پالادیوم. مساحت تجاری این پروژه هم‌ردیف پروژه‌های بزرگ دنیا می‌ایستد و اندکی بزرگتر از The Trafford center انگلستان و Mall of America آمریکاست. بگذارید برای پی بردن به عظمت این پروژه یک مثال دیگر بزنیم.

برای بازدید از کل بخش تجاری این پروژه باید حدود ۱۴٫۷ کیلومتر پیاده روی کنید. یعنی به‌اندازه مسافت خیابان ولیعصر از میدان منیریه تا تجریش! حالا این سوال پیش می‌آید که صاحب این غول تجاری کیست؟ کارفرمای این پروژه که قبل‌تر به نام تهران مال و تات مال شناخته می‌شد و بعدها به «بازار بزرگ ایران» تغییر یافت، شرکت البرز تات به مدیریت «علی انصاری» است.

جزئیات پروژه

از سال ۱۳۹۰ حدود هفت هزار نفر آستین بالا زدند و این پروژه را در زمینی به مساحت یک میلیون و ۱۰۰ هزار متر مربع کلید زدند. قرار است تا دو سال دیگر این بخش به اتمام برسد و در فاز بعدی ۶۰۰ هزار متر مربع دیگر هم از ضلع غربی جلو بروند. در کل این پروژه علاوه بر بخش تجاری، دو برج اداری، پارکینگ، دو هتل، دریاچه و تالار پذیرایی تعبیه خواهد شد. اگر بخواهیم مساحت کل پروژه را معیار قرار دهیم، باید آن را بزرگترین مجتمع تجاری، اداری و تفریحی جهان بنامیم. چون «دوبی مال» در کل یک میلیون و ۱۲۴ هزار متر مربع مساحت دارد و مرکز بزرگ تجاری چین و در کل ۸۹۴ هزار متر مربع مساحت دارد. فقط تفاوت این مراکز با بازار بزرگ تجاری ایران، نسبت مساحت تجاری به کل مساحت آنان است.

به طور دقیق ۱۷ درصد از کل مساحت پروژه ایران مال به بخش تجاری اختصاص یافته اما در نمونه‌های خارجی این نسبت به ۰٫۸ و ۰٫۹ می‌رسد. با این حال عظمت بخش تجاری بازار بزرگ ایران هم قابل انکار نیست. اگر بخواهید پیاده روی کنید و از هر مغازه پنج دقیقه دیدن کنید ۳ روز طول می‌کشد به کل واحدهای تجاری سرکشی کنید. به گفته مهندسین حاضر در این پروژه در طراحی آن از «دوبی مال» الگو برداری شده و نقشه‌های آن در ۸ هزار صفحه توسط یک شرکت کانادایی تهیه شده است. عملیات اجرایی آن هم حسابی پر زحمت و زمان بر است. بد نیست بدانید خاکبرداری این پروژه ۶ ماه زمان برده.

گلایه ساکنان منطقه

توسعه نامتوازن منطقه ۲۲ برای ساکنین این منطقه مشکلاتی به بار آورده. جمعیت فعلی این منطقه بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ هزار نفر تخمین زده می‌شود و تا کمتر از دو سال دیگر این رقم به ۷۰۰ هزار نفر می‌رسد. اهالی منطقه می‌گویند فضاهای لازم برای خدمات عمومی‌مثل دسترسی به امکانات آموزشی، بهداشتی و ناوگان حمل و نقل عمومی‌هنوز فراهم نیست.

در عین حال اما ساخت واحدهای مسکونی و تجاری با رشد خیره کننده‌ای ادامه دارد. با این وضعیت باید پرسید آیا این منطقه ظرفیت این میزان مجتمع‌های تجاری را دارد؟ یکی از مدیران شورایاری منطقه در اعتراض به این روند گفت: «این ساخت و سازها جز ترافیک و شلوغی نتیجه دیگری برای اهالی منطقه ندارد. قرار بود اینجا قطب گردشگری تهران باشد و نه قطب تجاری.» یکی دیگر از اعضای ارشد شورایاری محلات منطقه ۲۲ در این زمینه توضیح داد: «در طرح تفصیلی اولیه منطقه ۲۲ برج سازی کلا ممنوع بود و بعد در اصلاحیه بعدی این امکان را گنجاندند. حالا هم زمین‌هایی که باید برای تعبیه امکانات عمومی‌اختصاص یابد، خرج بُرج سازی می‌شود. اعضای شورای شهر باید در این زمینه پاسخگو باشند.»

پاسخ شورای شهر چیست؟

محمد سالاری رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای اسلامی‌شهر تهران در پاسخ به انتقادات اعضای شورایاری محلات منطقه ۲۲ گفت: «به طور کلی من معتقدم منطقه ۲۲ یک فرصت استثنایی برای تهران بود که متاسفانه از دست رفت. با این حال اگر مشکلی مشاهده می‌شود بیشتر مربوط به طراحی اولیه طرح تفصیلی سال‌ها پیش است. وگرنه هر پروژه تجاری که در این منطقه احداث می‌شود قطعا مسیرهای قانونی را طی و مجوزهای لازم را اخذ کرده است. مثلا پروژه تجاری را فقط در پهنه S می‌توان ساخت. هرچند که من هم معتقدم رویکرد شهرداری تهران هم نسبت به این منطقه درآمدزایی بوده است.»

این عضو شورای شهر تهران در ادامه تاکید می‌کند: «ممکن است اعضای شورایاری مسائلی را از دیدگاه منطقه‌ای مطرح کنند اما نباید فراموش کرد از ابتدا رویکرد منطقه ۲۲ فرامنطقه‌ای بوده تا از مناطق دیگر و از سایر شهرها می‌توانند بیایند از خدمات آن استفاده کنند.»

محمد سالاری در این مورد که آیا این منطقه ظرفیت این تعداد مجتمع‌های تجاری را دارد یا خیر توضیح می‌دهد: «در حال حاضر روند ارائه مجوزها به صورتی است که کمتر کسی تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش تجاری دارد و این بخش اشباع شده است.

حتی موارد زیادی مشاهده شده که درخواست تغییر کاربری پهنه S به R (یعنی تجاری به مسکونی) را داشتند. موضوعی که من از ابتدا در شورای شهر مطرح کردم و متاسفانه مورد توجه قرار نگرفته این بود که شهرداری‌ها نباید همان ابتدای کار سهم مشارکتی خود را از پروژه‌های تجاری بفروشند.

تجربه کشورهای دیگری نشان می‌دهد در شهرهایی که شهرداری‌ها سهم مشارکتی خود را حفظ کردند،به درآمد پایدارتری دست یافتند. یعنی راهکار مناسب سیستم اجاره دهی واحدهای متعلق به شهرداری است. در حال حاضر شهرداری سهم خود را از این واحدهای تجاری در همان مرحله گودبرداری یا اسکلت با قیمت ارزان می‌فروشد و بعد تا سال‌ها مجبور است به این فروشگاه‌های بزرگ خدمات‌دهی رایگان بکند.» این مقام مسئول در پایان تاکید می‌کند: «به نظر من مشکل اصلی منطقه ۲۲ جمعیت پذیری واحدهای مسکونی است.

شورای عالی معماری و شهرسازی در سال ۹۳ مصوب کرد که باید طرح تفصیلی منطقه ۲۲ یکبار دیگر مورد بازبینی قرار بگیرد که این اقدام تاکنون صورت نگرفته تا بارگذاری پروژه‌های مسکونی محدود شود. وگرنه در مورد مجتمع‌های تجاری تا زمانی که ضوابط رعایت شود و مسائلی مثل پارکینگ و دیگر سرانه‌های لازم را تامین کنند هیچ اشکالی وجود ندارد. اتفاقا ما باید از سرمایه‌گذاران تشکر کنیم. البته قبلا گاهی روند قانونی رعایت نمی‌شد. چون طبق قانون باید ۷۰ درصد از زمین املاک بزرگ مقیاسی که به تهران ملحق می‌شوند، برای ارائه سرویس‌ها و خدمات عمومی‌به شهرداری واگذار شود.»